天風證券-萬科A-000002-2月經營公告點評：銷售降幅有所改善，拿地力度環比提升明顯-220304

　　事件：公司發布2022年2月經營情況公告，2月單月實現銷售面積185.2萬平方米，合同銷售金額293.7億元。http://www.hokkaido-lovers.com【慧博投研資訊】2022年1-2月累計實現合同銷售面積395.8萬平方米，累計銷售金額649.7億元。http://www.hokkaido-lovers.com（慧博投研資訊）

　　單月銷售金額同比下降34.96%，銷售均價同比下滑3%

　　公司2022年2月單月銷售金額293.7億元，同比去年同期下降34.96%，；銷售面積185.2萬平方米，同比去年同期降低32.95%；銷售同比降幅較1月有所收斂；銷售均價為15859元/平方米，去年2月單月銷售均價為16350元/平方米，同比下降3.01%，環比今年1月銷售均價16904元/平方米降低6.19%，銷售均價同比環比均略下滑。公司2022年1-2月累計銷售金額649.7億元，同比去年1-2月降低44.3%；銷售面積395.8萬平方米，同比去年同期下降41.35%；1-2月累計銷售均價為16415元/平方米，較去年1-2月累計銷售均價17281元/平方米同比下降5.01%，較1月銷售均價16904元/平方米環比略有下降。公司單月銷售均價同比下降，1-2月累計銷售均價略有下降。主要受到去年上半年高基數、目前市場整體較為冷淡的影響。

　　補貨集中在二線城市，拿地力度較上月提升明顯

　　公司2022年2月新增3個地塊，新增項目總占地面積為41.1萬平方米，新增計容建面101.3萬平方米，萬科所占權益建面為85.2萬方，其中華東、西北區域的新增建面占比分別為19.13%、80.87%，西北區域占比較高；萬科所占權益新增計容建面的二線城市：三線及以下城市比例為77.82%：22.18%；2月權益地價為54.67億元，權益規劃建面85.2萬平方米，相應的權益比例為84.11%，較上月的78%的權益比例有所提升，主要2月高權益比例拿地增多有關。2月公司拿地力度為26.7%，與上月10.8%相比提升明顯，去年2月拿地力度為23.8%，今年較去年同期拿地力度上升2.9pct，拿地力度整體較去年略有上升。2月新增項目樓面價為7749元/平方米，較上月12863元/平方米下降40%，較去年同期9871元/平方米下降，主要與今年2月拿地在西北地區較集中有關。2月的地售比為48.86%，1-2月地售比為41.77%，與去年前2月的44.95%和今年1月的40.37%相比，較為穩定。

　　近期發行AAA級信用債，償債能力和風險把控能力良好

　　近期萬科企業發行信用債，預計募集金額不超過80億元，其中第一期發行規模不超過19.9億元，包括3年期、5年期兩個品種，票面利率分別為3.14%、3.64%，債項/主體評級維持在AAA級別，表明公司良好的償債能力和風險把控能力。

　　投資建議：由于去年基數較高，公司銷售下降明顯，但是公司維持較高的權益比例、集中在高能級城市補貨、拿地力度環比提升較多?？紤]到行業整體毛利率下滑趨勢、行業冷淡，我們將公司21-23年歸母凈利潤由440.90、472.08、516.29億元下調至329.22、348.82、368.24億元，對應EPS由3.79、4.06、4.44元/股下調至2.83、3.00、3.17元/股，對應PE為6.61X、6.24X、5.91X，維持“買入”評級。

　　風險提示：房屋價格大跌、銷售不及預期、宏觀經濟波動